RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUÊTEUR

Définitions
 « ZAC » : Zone d’Aménagement Concerté
 « EPFIF » : Etablissement Public Foncier d’Ile de France
 « AEU » : Approche Environnementale de l’Urbanisme
 « ADEME » : Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie.

I/ Qu’est-ce qu’une ZAC ?
La ZAC est l’outil choisi par la municipalité pour réaliser l’aménagement de la zone AUF du Plan Local d’Urbanisme situées entre la rue Nationale et la lisière du bois, à l’ouest de la rue de Chauffour.
Le Conseil Municipal a donné le nom de ZAC "Les Fontaines" à l’opération, en référence aux sources présentes dans ce lieu, au lavoir et également à un nom de lieu-dit.
A quoi sert une ZAC ?
Comme le lotissement, la ZAC permet d’aménager et d’équiper des terrains (voirie, réseaux) pour les vendre ensuite à des utilisateurs publics ou privés. Mais la ZAC est davantage adaptée aux projets complexes (nombreux propriétaires fonciers, opérations mêlant habitat, commerces, activités, équipements publics, espaces publics).
La réglementation sur les ZAC est inscrite dans le code de l’urbanisme (articles L311-1 et suivants). Vous trouverez ici le détail de la définition d’une ZAC et des procédures à mettre en œuvre pour la réaliser.

II/ Les différentes étapes de la réalisation de la ZAC

II/1 Les études préalables et la décision de lancement

Le POS approuvé en 1991 comportait déjà la zone 2NA destinée à l’urbanisation
En 2008, la commune s’est engagée dans les études préalables au développement du secteur en confiant, après consultation, à l’Agence d’urbanisme et de développement de Seine-Aval (AUDAS), une étude de diagnostic de la commune et une étude de faisabilité de l’aménagement de la zone 2NA. Le but était d’actualiser les données et les analyses ayant prévalu à la décision de principe d’inscrire la zone 2NA dans le POS, et d’apporter aux élus les éléments d’analyse et de programmation en vue de confirmer ou d’infirmer la pertinence de l’objectif, ensuite de pré-dimensionner le projet et déterminer son économie générale.
Le diagnostic a été fourni et présenté au cours de l’année 2008, et l’étude de faisabilité fin 2008. Plusieurs variantes ont été étudiées et chiffrées au cours de l’année 2009.
Par délibération du 30 juin 2010 , le Conseil Municipal a décidé de lancer l’opération et a approuvé les modalités de la concertation.

II/2 Le plan de concertation

Pour toute création d’une ZAC, il est nécessaire de concerter les habitants, les associations locales, et tout partenaire concerné par le projet (code de l’urbanisme, article L. 300-2). La concertation permet de donner tout élément d’information sur le projet, et en retour, de recevoir toute remarque susceptible de contribuer à l’élaboration d’un projet harmonieux et approprié aux besoins.
Le bilan de la concertation a été approuvé par délibération du conseil municipal du 25 novembre 2013.

II/3 La création de la ZAC

Par délibération en date du 25 novembre 2013, le Conseil Municipal a validé le bilan de la concertation et a officiellement créé la ZAC des Fontaines.
Le dossier de création a fait l’objet d’un avis de la DRIEE.
Vous trouverez ici les éléments du dossier de création de la ZAC :
 page de garde
rapport de présentation
 plan de situation
 périmètre
 étude d’impact
 régime fiscal

II/4 Le choix de l’aménageur puis le démarrage opérationnel de la ZAC

Le conseil municipal a lancé la procédure de consultation en vue de désigner un aménageur et créé une commission spécialement désignée pour émettre un avis sur les offres reçues.
Cette commission a été notamment chargée de constituer le dossier de consultation des aménageurs.
Trois offres ont été déposées en Mairie dans le délai imparti :

• Nexity Aménagement (Nexity Foncier Conseil)
• SEM 92
• SEM 78 (Yvelines Aménagement)

L’ouverture des plis a été effectuée le 27/10/2015 par la commission aménagement. Une nouvelle réunion de la commission s’est tenue le 3/12/2015 pour l’analyse des offres.

a) Analyse des candidatures
Seules, les trois candidatures reçues lors de la première phase, et qui ont fait l’objet d’une offre ont été examinées.
Les trois candidatures ont été jugées recevables par la commission, chaque candidat présentant les capacités ainsi que le statut correspondant aux exigences du règlement de la consultation.

b) Analyse des offres

En plus de l’offre de base conforme au projet développé dans le dossier de consultation, et dont on pouvait craindre de grandes difficultés pour équilibrer le bilan financier, les candidats pouvaient remettre une offre variante modifiant les caractéristiques du projet d’aménagement, les modifications proposées pouvant porter sur toutes les dispositions, y compris le périmètre de la concession d’aménagement et le plan-masse de l’opération, mais ne devant pas affecter les éléments suivants :

• 30 % minimum de logements locatifs aidés,
• ensemble immobilier de logements pour personnes âgées autonomes,
• première phase dans la zone centrale au sud de l’église, avec une place semi-piétonne.

• L’offre de Nexity Foncier Conseil, aménageur privé, est de qualité moyenne. Elle se contente la plupart du temps de paraphraser le dossier de consultation. Plus grave, elle comporte une erreur grossière surprenante de la part d’une société de cette importance : la surface de plancher des logements locatifs aidés annoncée est de 2 975 m² alors que dans leur bilan, la surface prise en compte est de 6 511 m². Arguant de cette soi-disante sous-consommation de SP, une variante, qui n’en est pas une, propose de réaliser le programme du dossier de consultation et de confier 59 % du programme de construction à une filiale du groupe Nexity moyennant une dotation de 350 000 € à la commune ou au bilan. Les charges foncières annoncées dans le bilan pour les logements individuels semblent surévaluées. La participation aux équipements publics se limite à céder gratuitement deux terrains (1 600 m²) et à verser une participation de 600 000 € à la commune. Ces deux dernières remarques conduisent à une marge prévisionnelle brute de près 1,3 M€ (au bénéfice du promoteur).Le montant total des dépenses s’établit à 12 380 000 € HT, comprenant les acquisitions foncières, les frais d’aménagement, les frais de communication, les honoraires de concession (1 231 400 € HT), ainsi que les frais financiers, impôts et taxes.

• Le dossier de SEM 92 est de très bonne qualité. Il est complet et répond aux demandes du règlement de la consultation. La 1^re phase proposée dans l’offre comprend la partie centrale derrière l’église entre le lot d’activités (Lhortie) jusqu’à la maison des associations. Le fait d’inclure le lot d’activités permet d’offrir à cette 1^re phase un accès de bonne qualité à la rue Nationale. Cette première phase serait entièrement réalisée par le groupe Demathieu et Bard immobilier, y compris la résidence intergénérationnelle. Les coques (murs bruts) des deux équipements publics en RDC de celle-ci (accueil pour les seniors et relais pour assistantes maternelles – RAM) seraient cédées gratuitement à la commune qui prendra en charge l’aménagement de ces locaux. La 2^e phase est la partie à l’Est de la maison des associations et la 3^e phase est à l’ouest du lot d’activités.
Outre la réponse au projet de base du dossier de consultation, SEM 92 a proposé deux variantes : augmentation de 10 % de la surface des logements pour la 1^re, et pour la 2^e, 10 % de logements en plus, 35 % de logements sociaux au lieu de 30 %, réduction de la surface des deux équipements (médiathèque et extension de la maison des associations) à 1 000 m² au lieu de 1 693 m². Dans les 3 projets, le bilan est déficitaire et requiert pour l’équilibrer une participation de la commune et un reversement du fonds de compensation de la TVA sur les équipements publics (montage à valider). A noter que l’extension de la maison des associations ne fait pas partie de la liste des équipements publics cités dans le dossier de consultation.
En outre, les charges foncières pour les logements sociaux et la résidence intergénérationnelle semblent élevées (450 €).
Le montant total des dépenses de l’offre de base s’établit à 16 284 892 € HT, comprenant les acquisitions foncières, les frais d’aménagement, le coût de construction des équipements (3 838 031 € HT), les frais de communication, les honoraires de concession (1 064 225 € HT), ainsi que les frais financiers, impôts et taxes.
Le montant total des dépenses de la variante 2 s’établit à 14 638 451 € HT, comprenant les acquisitions foncières, les frais d’aménagement, le coût de construction des équipements (2 267 000 € HT), les frais de communication, les honoraires de concession (988 816 € HT), ainsi que les frais financiers, impôts et taxes.

• Le dossier de Yvelines Aménagement est aussi de très bonne qualité et la motivation et les compétences des rédacteurs y apparaissent évidentes. Il est complet et répond aux demandes du règlement de la consultation. La 1^re phase proposée dans l’offre scindée en deux parties comprend la partie centrale derrière l’église entre le lot d’activités (Lhortie) non compris jusqu’à la rue Emile Zola, et ensuite l’extrémité Est de la ZAC. La 2^e phase complète la première en remplissant toute la partie Est plus les deux lots d’activités. La 3^e phase termine l’extrémité Ouest de la ZAC.
Outre la réponse au projet de base du dossier de consultation, Yvelines Aménagement a proposé une offre optimisée : augmentation de 7,3 % du programme de construction et réduction de 1 600 m² à 500 m² de la surface des équipements publics (médiathèque, local senior et RAM) qu’ils estiment surdimensionnés.
Le montant total des dépenses de l’offre de base s’établit à 15 627 796 € HT, comprenant les acquisitions foncières, les frais d’aménagement, le fonds de concours pour les équipements publics (3 780 000 € HT), les frais de communication, les honoraires de concession (876 237€ HT), ainsi que les frais financiers, impôts et taxes. Le montant des recettes s’élève à 11 452 970 € HT. Le solde négatif de cette solution de base étant de 4 255 223 € HT, la SEM 78 ne peut pas s’engager sur cette base.
Le montant total des dépenses de l’offre optimisée s’établit à 12 790 578 € HT, comprenant les acquisitions foncières, les frais d’aménagement, le fonds de concours pour les équipements publics (900 000 € HT), les frais de communication, les honoraires de concession (876 237€ HT), ainsi que les frais financiers, impôts et taxes. Le montant des recettes s’élève à 12 953 690 € dont 500 000 € de subvention du département.

Au regard de cette analyse, et après en avoir débattu, la commission aménagement du 3/12/2015, a estimé que la SEM 78 Yvelines Aménagement avait fait la meilleure proposition et a autorisé Monsieur le Maire à engager les négociations avec cet aménageur. Monsieur le Maire a souhaité que ces négociations se déroulent sous l’égide de la commission pour une parfaite transparence des discussions.

Plusieurs réunions de la commission associant également l’établissement public foncier ont permis de préciser les conditions techniques et financières de l’opération et a porté plus précisément sur les éléments suivants :

• L’accession maîtrisée et le niveau de charges foncières et les prix de sortie des logements,
• Le phasage de l’opération de manière à étaler dans le temps la réalisation des logements, la première étant située de manière centrale derrière l’église Saint Nicolas qui constituera le cœur du projet. A l’issue de chaque phase, le lancement de la phase suivante sera décidé conjointement entre la commune et l’aménageur. L’objectif étant de lisser au maximum les apports de population de manière à conserver un équilibre dans le développement de la commune et d’anticiper les besoins engendrés en termes d’équipements et de services, ceci pour garantir à la population un service public de qualité
• Les outils mis en œuvre pour assurer la qualité de l’opération,
• Les modalités d’association de la commune dans le suivi des études et la mise en œuvre de l’opération,
• Le prix d’acquisition des terrains nus
• La participation de l’aménageur et son versement.

Au printemps 2016, Yvelines Aménagement a informé la commune de la volonté des deux conseils départementaux des Hauts-de-Seine et des Yvelines de créer, dans le cadre de la dynamique de rapprochement des deux départements, un pôle d’aménagement et de service aux collectivités locales renforcé par regroupement de quatre SEM de ces départements : SEM 92, Yvelines Aménagement, SEMERCLI, SARRY 78. La nouvelle entité, officialisée lors de son premier conseil d’administration le 7 septembre 2016, a pris le nom de Citallios.

Au vu de ces éléments et du traité de concession joint à la présente délibération, monsieur le Maire a proposé à l’assemblée délibérante de retenir l’aménageur Citallios en tant que concessionnaire de la ZAC des Fontaines et de l’autoriser à signer le traité de concession.

Les missions de l’aménageur sont décrites à l’article 3 dudit traité de concession et comprennent notamment :

• La réalisation des études nécessaires à l’approbation du dossier de réalisation et plus généralement à l’aménagement de la ZAC,
• L’acquisition des terrains situés dans l’emprise de la ZAC,
• La réalisation des travaux et équipements de la ZAC,
• La commercialisation des terrains dans les objectifs prévus au dossier de réalisation de la ZAC,
• La gestion administrative et financière nécessaire à la bonne réalisation de la ZAC.

Le planning prévisionnel et le bilan financier de l’opération sont annexés au traité de concession joint à la présente délibération.

Conformément aux articles R.300-4 et suivants du code de l’urbanisme, la rémunération du concessionnaire est substantiellement assurée par les résultats de l’opération. La présente concession sera conclue au risque économique du concessionnaire dans les conditions prévues au traité de concession ci-joint.

c) La programmation

L’opération se déroulera en 3 phases, la première étant scindée en deux phases 1A et 1B, indépendantes techniquement et financièrement. L’objectif étant de lisser au maximum les apports de population de manière à conserver un équilibre dans le développement de la commune et d’anticiper les besoins engendrés en termes d’équipements et de services. Ceci pour garantir à la population un service public de qualité.

La phase 1A d’environ 13 000 m² de surface de plancher, soit environ 200 logements, comportera une résidence intergénérationnelle d’environ 80 logements et une centaine de logements en accession libre. Elle intégrera également 500 m² de commerces.
La phase 1B est d’environ 11 000 m² de surface de plancher, soit environ 130 logements, dont 80 logements locatifs sociaux et 50 logements en accession.

Le phasage proposé prévoit de développer dans un premier temps la phase 1 constituant le cœur du projet derrière l’église Saint Nicolas. Le phasage est indicatif et peut évoluer au gré de l’avancement de l’opération, des opportunités et des contraintes mais surtout en fonction des objectifs de la commune. En effet, la réalisation de ces tranches peut être inversée et des ajustements tant en termes de programme opérationnel que de financement pourront alors être prévus.

Le logement
Les constructions sont réparties entre terrains à bâtir, individuel, intermédiaire et collectif en R+2+C maximum.
L’aménageur sera chargé de lancer un marché de maitrise d’oeuvre urbaine lui permettant de retenir une équipe comprenant architecte-Urbaniste-Paysagiste et Bureau d’études VRD. Cette équipe assurera les études de conceptions du projet d’aménagement, les avant-projets et projets d’exécutions permettant de définir notamment les hauteurs des constructions.
M. le Maire ou son représentant est la personne compétente pour représenter la Ville et notamment pour donner l’accord de la Ville sur les avant-projets et les projets d’exécutions. De plus, l’Aménageur ne pourra prendre de décisions importantes sans l’avis de la Ville et notamment concernant les aspects architecturaux et urbains.
Afin d’assurer une information permanente à la Ville, une méthodologie de travail collaboratif sera mise en œuvre au travers de la mise en place :

• de réunions techniques autant que de besoins dédiées à la coordination entre l’Aménageur et la Ville et à la validation des sujets techniques,
• de comités de pilotage, organe de décision et de validation regroupant la Ville et l’Aménageur.

Les hauteurs de construction pour chacun des bâtiments de la ZAC seront donc préalablement validées par la ville de Mézières au sein du comité de pilotage.
Chaque construction fera l’objet d’un dépôt de permis de construire qui devra être conforme au PLU en vigueur et validé par la ville de Mézières-sur-Seine.
Il sera recherché une grande diversité dans la typologie des logements avec un effort sur les T1 à T3 en particulier en matière de résidence sociale (personnes âgées autonomes) ou pour des jeunes dans le cadre d’un parcours résidentiel. Des logements T4 seront aussi programmés.
Le bourg actuel, le long de la rue nationale traversant, présente un caractère homogène à la fois par la densité des constructions, par leurs volumétries et leurs hauteurs, éléments qu’il convient de prendre en compte afin que la greffe avec le nouveau quartier soit réalisée. Des constructions de type architectural traditionnel seront privilégiées afin de ne pas dénaturer l’aspect actuel du village.

Le commerce
Le programme total de commerces est d’environ 500 m² SDP.
Les commerces sont implantés en rez-de-chaussée des constructions entourant la place du Lavoir.
Les commerces de proximité seront privilégiés et notamment les commerces de « bouche » afin de faire vivre ce coeur de ville.
Les équipements publics
Le programme total des équipements est d’environ 400 m² SDP.
Les équipements publics comprennent : un local pour l’accueil des seniors, un relais assistante maternelle et une médiathèque.

Les infrastructures
Une attention toute particulière sera portée à la qualité de l’aménagement urbain, au maintien des qualités environnementales propres au site, aux flux des liaisons avec le tissu urbain existant pour garantir la desserte du site et sa bonne articulation avec les autres secteurs de l’agglomération.
Le coeur du nouveau quartier sera articulé autour d’une place centrale à vocation piétonnière, de manière définitive ou ponctuelle, agrémentée de bancs, fontaines, espaces verts et fleuris, constituant ainsi un espace de rencontre pour les habitants. Des petites zones de parkings collectifs seront prévues aux alentours.
La structure urbaine sera organisée à partir d’un ensemble d’espaces publics comprenant la trame verte, les voiries, les chemins, les réseaux divers et les aménagements.

Par délibération du 3 novembre 2016, le conseil municipal a retenu a SEM Citallios comme aménageur de la ZAC, approuvé le traité de concession d’aménagement et ses annexes et autorisé Monsieur le Maire à signer le traité et ses annexes.

Vous trouverez ci-dessous les éléments constitutifs du traité de concession :

• Traité de concession
• Annexe 1a – Dossier de création PDG
• Annexe 1b – Dossier de Création Rapport de Présentation
• Annexe 1c – Dossier de Création Plan de Situation
• Annexe 1d – Dossier de Création Bilan de la Concertation
• Annexe 1d – Dossier de Création Plan du Périmètre
• Annexe 1^e – Dossier de création Etude d’Impact
• Annexe 1f – Dossier de création Régime Fiscal
• Annexe 2 – Charte de Développement Durable
• Annexe 3 – Principe de composition urbaine
• Annexe 4a – Programme Prévisionnel Général
• Annexe 4b – Phasage prévisionnel de l’opération
• Annexe 4 c- PDG Bilan prévisionnel de l’opération
• Annexe 4 c- Bilan prévisionnel de l’opération
• Annexe 4 d- PDG Plan de trésorerie Prévisionnel
• Annexe 4 d - Plan de trésorerie Prévisionnel
• Annexe 4 e – PDG Planning prévisionnel de l’opération
• Annexe 4 e –Planning prévisionnel de l’opération
• Annexe 5 – Programme des Equipements Publics
• Annexe 6 – Procédure de mise à l’habitation des logements
• Annexe 7 – Cahier des prescriptions de chantier
• Annexe 8 – Délibération du 25 novembre 2013
• Annexe 9 – Délibération du 3 novembre 2016

II/4 La mise en compatibilité du POS/PLU et la réalisation de la ZAC

Après la signature du traité de concession par les deux parties, le conseil d’administration de Citallios devant l’approuver par délibération, la commune conjointement avec l’aménageur élaborera le dossier de mise en compatibilité du PLU (incorporation du règlement du droit des sols et du plan de zonage propre au secteur de la ZAC ainsi que le cahier des charges urbanistique, architectural, paysager, environnemental et technique applicable dans la ZAC).
La dernière phase de la procédure règlementaire de ZAC est la constitution puis l’approbation du dossier de réalisation de la ZAC par le Conseil Municipal.

II/5 La maitrise foncière à l’intérieur de la ZAC

Parallèlement, les acquisitions foncières sont effectuées par l’Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF) missionné par convention par la commune. Cette convention sera renouvelée au cours de l’année 2017 et approuvée en Conseil Municipal.
La collectivité dispose de trois outils juridiques lui permettant d’acquérir le foncier :

• l’acquisition amiable portée par l’EPFIF
• le droit de préemption dont le titulaire est la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise subdélégué à l’établissement public foncier
• l’expropriation, cet outil n’est utilisé qu’en dernier recours et compte tenu de son caractère exorbitant de droit commun et d’atteinte au droit de propriété, cette procédure doit être précédée d’une Déclaration d’Utilité Publique.